قانون البناء الموحد يحدد إجراءات إعادة التخطيط للمناطق العمرانية وضمان حقوق الملاك والشاغلين - الخليج الان

تسعى الدولة خلال السنوات الأخيرة إلى تطوير المناطق العمرانية وتحسين جودة الحياة داخل المدن، من خلال وضع أطر قانونية واضحة لتنظيم عمليات التخطيط وإعادة التخطيط العمراني، ويعد قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 أحد أهم التشريعات التي تنظم هذا الملف، حيث يحدد القواعد والإجراءات المتعلقة بتطوير المناطق القائمة وإعادة تنظيمها بما يتماشى مع خطط التنمية العمرانية.

وفي هذا الإطار، أوضحت المادة (24) من القانون الإجراءات الخاصة بإعادة التخطيط للمناطق العمرانية، والتي تهدف إلى تحسين استخدامات الأراضي، ومعالجة مشكلات التخطيط غير المنظم، مع الحفاظ في الوقت نفسه على حقوق الملاك والشاغلين داخل تلك المناطق.

المادة 24 من قانون البناء الموحد: آلية إعلان مناطق إعادة التخطيط

تنص المادة (24) من قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 على أن تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم إعلان مناطق إعادة التخطيط العمراني التي يحددها المخطط الاستراتيجي العام أو المخطط التفصيلي.

ويأتي هذا الإعلان بعد موافقة المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، وذلك بناءً على عرض المحافظ المختص، لتصبح هذه المناطق خاضعة لإجراءات إعادة التخطيط وإعادة تنظيم استخدامات الأراضي وفقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية للقانون.

وتهدف هذه الإجراءات إلى تحقيق الاستغلال الأمثل للأراضي داخل المدن، ومعالجة الاختلالات التخطيطية التي قد تنتج عن التوسع العمراني غير المنظم.

قرار المحافظ وتحديد أولويات التطوير

وفقا لنص القانون، يصدر المحافظ المختص قرارا رسميا يحدد مناطق إعادة التخطيط والإجراءات التي سيتم اتباعها داخل تلك المناطق، مع ترتيب أولويات إعداد مشروعات التجديد والتطوير العمراني.

كما يتضمن القرار بدء التفاوض مع ملاك العقارات الواقعة داخل المنطقة المحددة، وذلك بهدف التوصل إلى اتفاق حول وضع مخطط جديد لإعادة تقسيم الأراضي وإعادة توزيع الملكيات بما يتوافق مع المخطط العمراني الجديد.

ويهدف هذا الإجراء إلى تحقيق التوازن بين متطلبات التخطيط العمراني الحديث والحفاظ على حقوق الملكية الخاصة، مع توفير بنية عمرانية أكثر كفاءة وتنظيمًا.

نزع الملكية حال عدم التوصل إلى اتفاق مع الملاك

في حال تعذر التوصل إلى اتفاق مع بعض الملاك داخل منطقة إعادة التخطيط، يتيح القانون لـ المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية إصدار قرار بنزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.

ويأتي هذا القرار في إطار القواعد المنظمة لنزع الملكية التي تهدف إلى تنفيذ مشروعات التطوير العمراني ذات النفع العام، مع ضمان حصول الملاك على تعويضات عادلة مقابل ممتلكاتهم.

خيارات التعويض المقررة للملاك

حدد القانون آليتين لتعويض ملاك العقارات التي يتم نزع ملكيتها ضمن مناطق إعادة التخطيط، حيث يحق للمالك الاختيار بين خيارين رئيسيين:

الحصول على التعويض قبل تنفيذ المشروع
وذلك وفقًا للقيمة التقديرية للأرض قبل بدء تنفيذ مشروع إعادة التخطيط.

الحصول على التعويض بعد تنفيذ المشروع
وفي هذه الحالة يحصل المالك على نصيبه من القيمة الإجمالية للأراضي بعد إعادة التخطيط وبيع القطع الجديدة التي تم تقسيمها وفق المخطط العمراني.

وتهدف هذه الخيارات إلى تحقيق قدر من المرونة في التعويض بما يتناسب مع مصالح الملاك وظروفهم المختلفة.

حماية حقوق الشاغلين وممارسي الأنشطة داخل المناطق المطورة

لم يقتصر القانون على تنظيم حقوق الملاك فقط، بل أولى اهتمامًا كذلك بحقوق الشاغلين من غير الملاك، وكذلك أصحاب الأنشطة الاقتصادية داخل المناطق التي تشملها عمليات إعادة التخطيط.

حيث ألزم قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 الجهات المختصة بتوفير أماكن بديلة مناسبة لسكن الشاغلين أو لممارسة أنشطتهم قبل البدء في تنفيذ مشروعات التطوير العمراني.

كما نص القانون على أن تحدد اللائحة التنفيذية الإجراءات التفصيلية والبرامج اللازمة لضمان حماية حقوق جميع الأطراف المتأثرة بعمليات إعادة التخطيط.

إعادة التخطيط العمراني كأداة لتحقيق التنمية المستدامة

تعكس النصوص القانونية المنظمة لإعادة التخطيط العمراني توجه الدولة نحو تحقيق تنمية عمرانية متوازنة ومستدامة، من خلال تطوير المناطق القائمة وتحسين بنيتها التحتية وتحديث شبكات الطرق والمرافق العامة.

كما تسهم هذه الإجراءات في معالجة المشكلات العمرانية المتراكمة داخل بعض المناطق، وخلق بيئة حضرية أكثر تنظيمًا وكفاءة، بما ينعكس إيجابيًا على جودة الحياة والخدمات المقدمة للمواطنين.